买房记
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2024 年以来，全国房价都不太太平，跌一直都是主旋律，政府也在想尽办法稳住放假，一系列政策纷纷出台：取消或者放松限购、降利率（一年内降 6 次）、取消加点（甚至是减点，包括呼声很高的存量房贷），甚至最后降首付比例（北京也能到 15%），可以说是比较有诚意了。
北京也逃不过。北京的政策按照五环内和五环外进行区分，利率和首付比例等政策都不太相同，具体可以看后面的政策部分。起初的一系列政策效果有点差强人意，但是 930 新政出台，放松限购以及降首付比例和房贷利率，北京的楼市在 10 月一下热了起来。
对于购房者来说，尤其是刚需，其实是利好，我们只打算住，不打算炒，价格越低越好。但是这价格什么时候是个底，谁也说不准。很多人要等到最低点才买，实际上我觉得没必要，未来谁也说不好，只要你觉得不亏，可以接受，那就可以入了，哪能一点亏都不吃呢？正所谓早买早享受，晚买享折扣。
其实我本来也没打算买房，但是一直在关注房价。我家那位倒是有买房的想法，然后某个周末就约了中介看房。这个中介是我们1年前租房的时候加的微信，当时他们为了完成带看任务，硬是带我们去看了一两套房，那也算是我们第一次看房吧哈哈哈。
我们在租住的小区已经住了 4 年左右，已经很习惯了，户型也大致了解，但无奈价格太高，即使勉强够着，压力也比较大，所以基本不打算买这里。然后看了看周边的和新城的一些房。整个看了几套下来，我们对自己的需求认识也越来越深刻，越拉越明晰：
- 三居。
- 八九十平以上。
- 不用大装修（我媳妇快生了）。
- 采光要好。
- 首付控制在 X 十万以内。
看房
总共其实看了也就 10 套房左右，小区的话其实也就 3 个小区左右。因为拿着上面的需求去筛，根本没有多少符合的。
首先是我们当时租住的小区，小区环境和条件都还不错，物业也靠谱，但是价格有点高，当时要买的话只能买两居的，所以就只能放弃了。
然后看了附近的一个小区，这个小区比较小，总共就只有大概三四栋楼，似乎是和旁边商品房一起配套建的回迁房。看了看感觉户型不咋样，也就放弃了。唯一的优点是海拔高点，去年发大水的时候基本不受影响。
从这里出来后，中介提议我们去看另一个房子，当时也没事，就跟着去了，这套房子就是大家所说的手枪房。大家都说手枪房不好，但是我们实地看了一下后，觉得还是可圈可点的，户型图大致如下：
手枪房户型图主卧朝南，客厅和次卧朝北，枪管部分确实很长，但是宽度足够，业主给那一整面墙都打了柜子，储物空间超大。客厅面积也很大，虽然朝北，但是由于高层，并不显得暗。反而进来之后有一种宽阔感。可能唯一不足的是餐厅与厨房距离过远。对我们来说，确实感觉不错，但是由于是两居，所以后来没怎么看了。这个小区整体上是一个商住小区，但是中间有两栋楼却是住宅。这套房子就是在这两栋住宅中。不得不说，商住小区的环境确实挺好的。
从这里出来后，又接着去看了附近的一个新房项目，还在建设中，看了看样板房。中介似乎和他们有合作，应该带一个客户过来多少提成吧。看了看后，觉得还真不错，把 89 平空间利用到了极致，三居，精装交付，看着很舒服，四叶草户型，客厅两个卧室都有飘窗，零冷水设计。但就是价格还是有点贵，而且位置偏了一点，还是在山底斜坡上。鉴于去年的大水，我们也就放弃了，不过我们还是挺心动的。
最后就是看的我们现在买的这个小区的。这个小区主户型是一个南北通透的 88 平三居，还有南向三居和两居的。这个小区公摊大，电梯口太宽敞，比我们租住的小区宽敞多了。我们看了看几个户型，最终选定南北通透三居的。由于我们马上会迎来家庭新成员，所以希望找一个装修好点的，我们住进去后不用大装的，后来终于等到一个，虽然楼层低，但是也能接受了（起初我们一直想找一个中楼层的）。
交易
买房之前不知道，这流程也太复杂了，约谈（谈了 4 个多小时）、意向合同、定金、网签、过户等，按照流程一步一步走。其他点我就不细说了，我要特别说一点，这点造成了太多麻烦。
业主除了这一套房，还有一套房，那就是满五不唯一了，是要交税什么的，而且金额不小。中介给他们出了一个主意：先把房子赠予给他们孩子（孩子很小），然后以孩子的名义卖房，而当时在我们这，这种情况可以视为满五唯一。中介说他们之前这么操作过，但是业主心里可没底，而且办理赠予过户也是需要费用的，大概 1.5 万吧，而且这中间大概需要两周时间，又费时间又费钱的。
所以当初约谈确定价格的时候，没有签定金合同（需要交定金 10 万），因为大家都不确定最后到底能否唯一成功，只是签了一个没有定金的合同。
最后好不容易唯一成功了，业主又觉得当时价格低了，想反悔（当时男业主来谈的，但实际定价人是他老婆），我估计就是因为当时没签定金合同，他们才敢这么说。我不是那种喜欢和对方拉扯的人，而且价格当时确实低于我们预期较多，我当时就说最多加 1 万，相当于是我们出了大部分赠予过户的钱，这就是我们的 final price 了，如果这不行，那就算了。最终他们同意，继续交易。
接着就是谈家具去留的问题，令我们惊讶的是，和当初定价一样，男业主说的话，全部被女业主推翻，一切重来……真的是服了。这段又是拉扯很久，真的心累。不过中介说这业主还不算最夸张的，他们见过把燃气灶都拆走的 🤣。
最后首付构成如下：
- 净首付：首付 + 定金（10 万）+ 物业保证金（5 万）+ 户口保证金（5 万）。
- 契税：总价 1%。
- 中介费：总价 1%。
附上我们的买房时间线：
贝壳上记录的时间线政策
最后说下政策变化。前面也说过，本来我没打算今年买房（但是政策是一直在关注），看房只是随便看看，但是我媳妇买房的意愿比较强一点，再加上最近的政策是越来越好，越来越偏向买方市场，各种降利率、降首付等，所以我也有点想下手的感觉。总有人说等一等，房价会更低，但是站在当下，你不太可能踩在最低点买房，不寻求全局最优，局部最优即可，降低我们能接受的价位即可。
这一两年，国家的房地产政策可谓是一波接一波，其他地方我就不说了，仅说下北京，这里引用一下京房字公众号的一篇文章中的梳理：
北京买房首付比例变化
北京买房商贷利率变化
LPR 也是多次调整
公积金贷款利率调整，五年期以上**首套房贷利率降至 2.85%，二套房贷利率降至 3.325%**。其他政策我就不细说了，大家可以参考上述公众号文章，说的挺全面了。
总结
买房确实是一个大事情，起初我觉得把价格谈定就好，所以第一次约谈时由于我在出差，就让我媳妇顶着大肚子去谈了，实在是不应该。后面的沟通也是十分费心，再加上搬家、添置家具等，弄完也十分疲劳了。世上哪有那么十全十美的事情，重要的是要调整好自己的心态。
Shitty World, Happy Life!